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          抓住2019的尾巴,美國房產投資機會在哪里?

          來源:原創作者:北美購房網時間:2019/12/3

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          住美國房子、娶日本老婆、請中國廚子、開德國汽車、用英國管家”

          這可能是畢生追求的最高境界了。做夢想一想,人生都圓滿了。

          美國房子的確是國人海外房產投資的大熱門。

          2018年初,美國房價“水漲船高”,到了第四季度,美國房價增速放緩。

          掐指一算,2019年,美國房市沒準兒有點機會。 

           

          為什么是美國? 

           

          一說到投資房產,國內人首先想到的市場,不外乎是香港、北京、美國。

          香港:很瘋狂,本地人都只能蝸居“棺材”房。

          北京:大陸龍頭,漲的最兇,北京人都買不起的那種。

          美國:發達國家,產權永久,誰不想像美國電影中的男一號,坐擁一座大別墅。 

          但是,為什么我們pass了北京、香港,選擇去投資美國房子呢? 

           

          01.北京

           

          北京的房子在2019年初算是剎住了閘。目前來看,其價格已經封頂難以實現突破。今年一季度成交量有回暖,但并無卵用,市場信心沒能被修復,你們有沒有信心不清楚,除此之外,房價剎車主要和“穩房價、穩地價、穩預期” 的調控政策有關。部分機構和投資者認為類似漲勢很難持續。 

          看下圖,感受一波來自房價的“嘲諷”。 

          02.香港

           

          香港房價已處于虛高的狀態。住宅成交量從2013年開始就下滑了,但是房價卻在上漲。十分滴詭異,有沒有?此外,香港房價指數出現了下行現象。這都和目前香港房市的價值背離、房價虛高的狀態有關。影響香港房地產市場走勢的因素較為復雜。投資者應關注房屋供需關系、香港當局調控政策、美國利率政策、大陸經濟走勢以及全球宏觀經濟與資本市場幾個主要方面。 

          香港金融當局公布的數據,2019年香港GDP增速預計在2%至3%,GDP增速將進一步放緩,也就意味著香港房價指下跌的趨勢還會持續一段時間。 

          綜合來看,香港2019年房地產市場或將延續溫和下行態勢。 

          03.美國

           

          以紐約市場為例,經過了2018年第四季度的波動,2019年第一季度紐約房地產市場成交量已逐步回升。2019年第一季度,紐約市的房屋銷售價格中位數在各個地區都出現了明顯的增長,排在前兩位的依舊是位于曼哈頓的翠貝卡區(TriBeCa)和SoHo區。 

          除此之外,Garment區、Theatre區和Ditmars區的交易量和房屋銷售價格中位數都出現了明顯的增長。 

          房地產市場泡沫以及不斷上升的借貸成本使亞太地區房地產市場逐漸降溫。這些地區的投資機會減少,部分投資者開始考慮從早期投資中獲利出場,并重新審視自己的投資組合和投資策略。相比之下,美國房地產市場也在回調,但市場在2019年第一季度已經開始恢復增長,房市整體穩健。 

           

          中國投資者在國際房產市場中的地位 

          中國房產投資者的戰斗力可媲美“中國大媽”。這也昭示了中國投資者在國際房產市場上不可撼動的地位。2018年,中國購房團又拿了塊“金牌”,喜得“美國住宅房地產最大的國際買家”的稱號。以493,100美元支付的平均價格,戰勝其他國家投資者292,400美元的平均支付價格。 

          目前約三分之一的國際投資者會集中選擇佛羅里達州和加利福尼亞州的房產。而對于中國購房者來說,洛杉磯、紐約、西雅圖(公寓)、休斯頓和奧蘭多是最熱門的選擇。 

          另一組數據,2018年,中國買家在美國房產市場中的平均購買價格從529,900美元降到了439,100美元。 

          這說明了兩個問題:

          (1)全球經濟波動對本市場造成了一定的影響。

          (2)中國投資者開始關注價格較低、潛力大的地區。 

           

          美國房產2019年的機會 

           

          (1)美國房產也有很強的區域性,除了紐約、舊金山灣區、波士頓、西雅圖、丹佛和俄勒岡州波特蘭市等幾個城市房價高漲,其他大部分地區的房價相較2006年水平仍處于相對較低的水平。

          地區性的特點使房價會因當地房地產趨勢而異,因此美國的一些城市可能會經歷房價大幅上漲,而另一些城市的漲幅卻可能相對較小。 

          (2)三大機構預測2019年美國樓市上漲。 

          NAR預計:美國房價繼續上漲,漲幅或低于2018年。

          房地產評鑒公司Zillow的預測:美國全國平均房價將上漲3.8%。

          美國房產門戶網站Realtor.com的預測:美國全國平均房價將上漲2.2%。 

          2019年,美國房價將普漲,但房價不會突然暴漲。 

          美國房屋成交中位數統計,圖片來源:NAR

          更多的人會以租房代替買房,這將利好租房市場。租房需求持續上升,房屋租賃市場的表現也將繼續走高。 

          (3)房地美(Freddie Mac)數據顯示,2019年抵押貸款利率將繼續攀升,而到了2020年抵押貸款利率或許會超過5%。但截至2月,抵押貸款利率為4.37%。部分需要借貸的購房者或許會在利率開始攀升之前選擇進入市場,從而在短期推高房產交易量。 

          (4)目前“千禧一代”也到了購房年齡,并且正在成為最大的買家群體。需求將在2020年逐漸達到高峰。因此,2020年前后“千禧一代” 的購房需求或將推動部分房屋價值上漲。 

           

          風險

           

          不是說在美國投資房產是“萬無一失”的,投資本身就包含著對風險的承擔,重要的是,你是否知曉其中的風險。 

          風險點如下:

          美國的名義房價已超過了2006年以來的最高點。美國失業率達近年來的最低點,一般來說,充分就業下,整體經濟不容易擴張。 

           

          總結

          1.2019美國樓市保持穩健增長,但不會爆炸性增長。

          2.美國房產地域性明顯,不同地區、不同價位房產的供求關系變化不同。

          3.關注美國以及全球宏觀經濟走勢對美國房產的影響。

          4.在金融危機過去后的10年里,紐約和舊金山等大城市出現了房價的快速上漲,但到2018年開始,這種增長逐漸減弱甚至停止。這說明豪宅價格到達了“頂峰”,需要有所降溫。

          5. 雖然房價漲的慢,但房子用來出租的收益是穩穩當當的。其實目前中國投資者,大部分會將美國房產租賃出去,少數會用于自住。 

           

          美國租客為何每年增加? 

          隨著國內一線城市房價的飆升,很多高凈值投資者將投資的眼光都投向國外。美國作為資源豐富、經濟發達的超級大國,對投資者有著天然的魅力。加之08年次貸危機之后房產行業發生滑坡,近年來逐漸開始回暖,“抄底投資”成為投資者進軍美國房產的直接理由。 

          根據《新聞周刊》報道,在過去十年中,隨著美國房產的逐步升溫,選擇以租房代替買房的美國人數量激增,租房市場異;鸨。根據哈佛大學住房研究聯合中心最新報告顯示:每年約有100萬名新租戶進入市場——他們年齡更大,也更富有。 

           

          美國租房群體人群畫像

          年齡劃分 

          35歲以下家庭中,租房比例超過65%;

          35-44歲家庭中,租房比例為41%;

          45-64歲家庭中,租房比例為28%;

          65歲以上老年人租房比例穩定在20%左右。 

          財務能力劃分 

          58%的低收入家庭交完房租后,錢包里剩不到500美金,中低收入家庭壓力過大;美國富人也開始進入租房市場,抬高了房租水平。 

          由此可見,年輕群體作為使用者進入租房市場,是剛需的必然選擇。但是另一種現象——越來越多的富人也開始進入租房市場,其中有80%的人認為有一套房能夠強化財務意識,包括對資產增值的理解以及對沖房租上漲的能力。 

          庫存緊張推動房價上漲 

          2017年美國住房市場庫存非常緊張,待售房源數量自2011年以來持續減少,待售房源較上年2016年減少了12%。這主要受強勁需求,尤其是美國年輕人、緩慢的房產建設和房主售房意愿下降等綜合因素的推動。 

          不過新房建設也在穩步增長。根據Zillow預計,到2018年年底,新房建設量將增長10%,按季節性調整后共計達到63.3萬套,但速度不足以顯著緩解當前的庫存緊張。所以,根據預測2018年美國全國房價將上漲6%。這意味著美國房價上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。 

           

          美國房產火爆異常,投資正當時

          目前,投資美國的買家數量還在持續增長。面對國內房產市場的低迷,貨幣等問題,選擇美國房產可謂是一種穩健的投資方式。另外,中國買家投資美國房產的區域選擇存在共性:教育水平良好、交通便利、經濟繁榮。 

          原因是良好的經濟可以帶來更多的就業需求,而就業需求者則需要在工作區域選擇合適的房屋租住,對僅作為投資的海外購房者來說,能夠保證穩定的租金和房產增值收益。 

          而對于有海外教育需求的購房者來說,教育水平和交通便利則滿足了購房者的生活需要,同時學區房、交通樞紐地區的房屋都有良好的增值空間。 

          美國房產究竟有何獨特魅力,如此受海外買家的追捧呢? 

          我們總結了其最突出的八大優勢,并且逐一做了分析,一起來看看吧。 

           

          01.地下的寶藏永遠屬于你

          永久產權

          有人說, 驅動美國房屋價值上升的本質,是土地而不是土地上的房子。的確如此,美國房產貴就貴在土地上。中國是實行土地公有制,你在購買房屋后,對房屋所屬土地僅擁有使用權,根據房屋性質的不同,期限一般在40-70年。 

          但美國實行的是土地私有制,你在美國購買房屋后取得的不僅是房屋,更是所屬土地的永久所有權,包括土地上的建筑物、土地出產物、地下的礦物。也就是說,即使將來從你的房屋地下挖出了金礦、石油,也都歸你! 

          02.兩三百萬買一棟別墅

          房價不高 

          說到買房投資,你一定最關注的是價格了,畢竟投資的成本決定了收益可以走多遠。 

          相比而言,目前美國的房子總體不貴,據有關數據顯示,全美房屋的平均價格尚不足100萬元人民幣。

          如果和中國的大多數城市房價進行橫向比較,這個價格你心里就有數了。還是以前面提到的德克薩斯州舉例吧,兩、三百萬人民幣可以在一個9-10分的學區,買到2層樓、4個臥室、3個衛生間、2個車位、還有前院后院的獨棟大別墅,是獨棟、不是聯排哦。 

          算下來,你在中國大城市買一間屋的價格,可以在美國不錯的區域買到一套兩、三層樓的獨棟別墅了,這個說法并不夸張。 

           

          03.房產證上的面積=實際面積

          無公攤面積 

          在國內,房屋的建筑面積與使用面積是兩個概念。我們通常會根據房產證上的數字,說自己的房屋90平米、120平米等,其實這些是將公攤面積計算在內的房屋建筑面積,實際的使用面積要小很多。 

          而美國房產證上的面積,則是實實在在的使用面積,沒有任何公攤;且車庫、前院、后院等這些面積也不計算在房屋面積之內。 

          原因就是前面說過的,你支付的價錢除了房屋還包含土地;所以看起來,車庫、前后院等就像是“買一贈多”。 

          很多家庭,都利用隨同房屋“贈送”的院子,挖了泳池、建了兒童樂園。忙碌了一天,可以在自家泳池游泳,孩子也可以在自己的小天地玩耍,多愜意! 

           

          04.美元不動產

          保值抗通脹 

          對許多海外買家來說,投資美國房產,還有一個最大的優勢就是可以保值抗通脹。 

          大家都知道,全球央行持續實行貨幣量化寬松政策,美元作為國際通用貨幣在保值方面具有一定優勢,因此美國房產也具有較強的資產保值增值功能。尤其是一些商圈完善、人口穩增、居民生活水平較高的地區,周邊房地產的需求長期處于上升趨勢,近幾年來購買的房產,價格都已實現大幅度增長。 

           

          05.增值收益和租金收益

          雙重收益 

          有的海外買家,短期內并沒有計劃常住美國,那么買了房子,白白空著豈不可惜? 

          其實,美國房產的另一大優勢,就是既可能通過房價增長帶來資本利得,也可以通過賺取租金收入來獲得源源不斷的穩定現金流。因為,美國住房自有率較低,而租賃需求非常旺盛,房屋的租金相對房價來說也是相當之高。 

          比如坐落在德克薩斯州10分學區里,價值40萬美金的房屋,每月的租金收入約在3000-4000美元左右。對比一下,中國一套價值40萬人民幣的住宅,每月可得的租金大致在多少? 

          另外,這些穩定的租金收益,還可以用來進行多種形式的資產規劃。如何更加科學、安全的操作,后續我們也會逐一和大家分析。 

           

          06.買房自帶學位

          享受優質教育資源 

          迄今為止,美國培養了將近400位諾貝爾獎獲得者,很多人都以為是因為美國高等教育處于全球頂尖水平,但其實,最重要的是美國初等教育質量很高,初等教育理念也非常先進,所以培養出來的學生綜合素質都很高。 

          而在美國,初等教育階段是分學區的,基本和國內一樣按片區就近入學,好的學校能夠為孩子提供穩定、良好的學習環境。 

          值得一提的是,美國的房產實行租售同權,租房也可以享受優質的學區資源,因此許多家庭會選擇在好的學區租房來替代購房。 

          也就是說,對于那些在美國購買了學區房的海外買家來說,在全家尚未定居美國時,可以將房屋出租,優質的教育資源將帶來豐厚的租金收入;而在將來時機成熟,全家赴美國做身份安排后,孩子也可以使用學區名額,一舉兩得。 

           

          07.房產政策完善

          交易有保障 

          至于很多人擔心,在國外交易會不會有風險? 

          美國房地產市場經歷了上百年的發展歷程,建立了完善健全的市場機制。

          無論是房產買賣還是出租,房產信息都是公開的,購房者可以委托經紀人、律師等專業人士去政府網站查看意向房產的全部詳細信息,所有的交易信息,包括實際價格、稅額、交易日期、交易情況,都必須明確地呈報。 

          此外,美國法律保護房屋擁有者產權的措施非常細致,也在制度設計上著重保障買賣雙方在交易中的安全;無論甲方、還是乙方,都會在交易中擁有規范、公平的體驗。 

           

          08.獲取美國投保資質

          一舉兩得 

          許多投資人并不知曉,在全球范圍內,美國保險有著巨大的優勢,也正是因為優勢太過明顯,美國保險并非對所有人都開放,只有具有美國身份或者在美國有住房等條件滿足后,才可能購買。如果海外買家在美國購買了房產,就相當于取得了購買優質美國保險的資格。 

          可以告訴你的是,美國房產是完全開放的,無論你有沒有美國綠卡或者入籍,都可以購買。 

          這也就不難理解為何海外買家和新移民購房占到了全美9%的房屋銷售額了;旧显诮洕S可的情況下,了解完這些優勢的人,都會來上一套。 

           

          住房補貼 

          聯邦政府對低收入人士還提供住房補貼,這主要是Section 8. Section 8 最早源于1937年的住宅法(Housing Act of 1937), 后經不斷的修改和補充,成為今天聯邦政府資助低收入人士,實現居者有其屋的主要計劃。

          據2008年的統計,全美國有480萬家庭獲得了Section 8的住房補貼。要獲得Section 8的住房補助,其家庭收入不能大于所在郡(county)中間收入的50%。大多數人把這筆補助用于租房付房租,也有一些人用這筆補助款自己買房,付mortgage。 

          Section 8補助額的多少取決于申請人的收入和家庭的大小,最多一個月補助$2200,這筆Section 8 補助直接由政府每月打到房東的賬戶上. Section 8 大部分來自聯邦住宅和都市發展部的撥款,但通過每個地方的公共住宅署(public housing agencies)來發放和管理, 其目的是給低收入、老人和傷殘者提供體面、安全和干凈的住所。 

          接受Section 8的房東需要和當地的公共住宅署簽約,他們還會派人來檢查住所的條件以保證達到他們的標準。與公共住宅署簽約的房東不可以隨意漲房租,每年漲租金都有一定的限制,只能是2-3%左右。 

          聯邦政府提供的這種住房救濟每年大概有205億美元,全美有480萬家庭受益(2008年的數據)。除了聯邦政府外,50個州的州政府花在住房補貼上的錢有98億,地方政府的花費則是455億(來自網絡資料),還有些慈善組織也給有急需的家庭提供不定期的房租救濟。 

           

           

           

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          標簽:美國房價,海外房產投資

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